![Steuerstruktur als Lösungsansatz in Special Situations.](https://www.antoni-real-asset.de/wp-content/uploads/2021/01/Steuerchart-730x350.jpg)
Private Office
Für ausgewählte Kunden bietet Antoni Real Asset die ganzheitliche Bewertung und Beratung zu Immobilienthemen an. Sprechen Sie uns gerne an. Im Rahmen der Anlage und Verwaltung großer Vermögen gilt es, durch die richtige Mischung der Anlagegüter ein auf den Einzelfall abgestimmtes Ertrags-Risikoverhältnis zu erzeugen. Ein ausgewogenes Portfolio beinhaltet oft Immobilien. Teilweise im Umfang von mehr als 50%. Im Rahmen unserer Private Office Beratung übernehmen wir die umfassende Steuerung der Immobilienanlagen unserer Kunden. Dabei legen wir gemeinsam mit unseren Auftraggebern die persönliche Zielstellung fest. Im Abschluss folgt die Beratung bei deren Umsetzung. Eine konstante Überprüfung der Strategie ist dabei für uns selbstverständlich. Auch die beschäftigten Dienstleister und natürlich die Immobilien selbst behalten wir laufend im Auge.
Wir helfen bei der Auswahl der richtigen Makler, Rechtsanwälte, Hausverwaltungen und Facilitymanagement-Dienstleister. Ein großes Netzwerk und Erfahrung aus der Verwaltung des eigenen Immobilienbestands und mehr als 1000 Wohneinheiten in Vermietung und Management in den letzten zehn Jahren führen zu einem präzisen und zielorientierten Handeln für unsere Kunden im Private Office. Bei Bedarf steuern wir neben der Verwaltung der Anlageimmobilien auch die notwendigen Dienstleister für selbstgenutzte Ferienimmobilien oder Zweitwohnsitze.
Anlagestrategien
In einem ersten Schritt der Grundgedanken für Immobilieninvestments geht es es um eine Differenzierung der Anlageentscheidung. Die Berater von Antoni Real Asset sind seit vielen Jahren erfolgreich in verschiedenen Feldern der Investition in Real Estate aktiv. Gemeinsam mit unseren Kunden unterscheiden wir zwischen den unterschiedlichen Konstellationen:
- Core
- Core +
- Value Add
- Opportunistisch
Vermögensanlage in Immobilien und Steuerrecht
Das private Investment in Immobilien bringt neben den in der Anlageklasse selbst liegenden Vorteilen auch aus steuerlicher Sicht verschiedene Vorteile. In einer Gesamtbetrachtung kann durchaus von eine steuerlichen Privilegierung von Immobilieninvestments gesprochen werden. Dies machen sich besonders größere Vermögen bei der Anlageentscheidung zu Nutze.
Steuerfrei nach 10 Jahren
Für den langfristigen Investor in Immobilien ist der steuerfreie Veräußerungsgewinn nach einer Haltedauer von 10 Jahren sicher besonders interessant. Wird aus einer Position der reinen Vermögensverwaltung mit Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nach einem Zeitraum von mehr als 10 Jahren veräußert, fallen die erzielten Einnahmen nicht unter die persönliche Einkommensteuer des Veräußerers. Dies setzt jedoch voraus, dass keine Form des sog. gewerblichen Grundstückshandels vorliegt. Als Stichwort wird hier oft die sog. 3-Objekte-Grenze genannt. Gerne stellen wir Kontakt zu Steuerberatern aus unserem Netzwerk her, die unsere Kunden hier umfassend beraten.
Absetzbarkeit von Fremdkapitalkosten
Bei der Berechnung der zu versteuernden Einnahmen aus einer Immobilie können die Zinsaufwendungen für ein Darlehn zur Finanzierung der Anschaffung oder auch der Renovierung als Werbungskosten geltend gemacht werden und mindern damit das zu versteuernde Einkommen. Diese Vorteile gelten allerdings nur bei vermieteten Immobilien und umfassen dabei grds. auch andere Kosten der Finanzierung wie z.B. eine Vermittlungsgebühr, ein Disagio oder eine Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Refinanzierung.
Bewertungsvorteile im Rahmen der Vermögensübertragung
Große Vorteile ergeben sich auch im Rahmen der Übertragung von Immobilienvermögen. Die Bewertung der zu übertragenden Immobilien weicht nach den anzuwendenden Maßstäben oft vom realen Verkehrswert ab, so dass sich ein Vorteil bei der Versteuerung ergeben kann. Auch lassen sich über die Gewährung von Nutzungsrechten und Niesbrauch Steuergestaltungen vornehmen, die zu einer optimalen Ausnutzung von möglichen Freibeträgen führen.
Möglichkeit der Einstufung als begünstigtes Betriebsvermögen im Rahmen von Wohnungsunternehmen
Besonders interessant wird es jedoch, wenn zu dem Immobilienvermögen eine eigene Verwaltung gehört. In diesem Fall tritt ggf. die paradoxe Situation ein, dass ein besonders großes Immobilienvermögen in den Genuss einer Begünstigung nach §13b ErbStG kommt, wenn die Immobilien zum Betriebsvermögen gehören und der Hauptzweck die Wohnungsvermietung ist und dabei das Erfordernis eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs besteht. Die Steuerverwaltung geht explizit davon aus, dass ab 300 vermieteten Wohnungen ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb erforderlich ist und die Begünstigung dann greifen kann.
Aufgrund dieser harten Grenzen bei der Anzahl der Wohnungen können sich gerade auch Projekte aus dem Bereich des Mikrowohnens und Studentenwohnheime als hoch attraktive Anlagen erweisen. Teilweise ist schon bereits bei einem Objekt die Grenze von 300 Wohnungen überschritten. Zudem sind Studentenapartments durch den oft zusätzlich erbrachten Service vor Ort (Hausmeisterservice, Gemeinschaftsflächen mit aktiven Management, 24h Ansprechpartner und Bewachung) auch für verschärfte Anforderungen der Finanzgerichte bestens gerüstet. Weitere Details hierzu besprechen wir gerne gemeinsam mit einem Steuerberater.
Schlussendlich hat das Team von Antoni Real Asset gerade im Bereich der Studentenapartments einen breiten Erfahrungsschatz und stellt dieses Wissen im Rahmen unserer Private Office Beratung gerne zur Verfügung.